Pour la plupart des particuliers, les contacts avec un expert immobilier se limitent, au cours d'une vie entière, à une seule et unique visite : lorsque cet expert est envoyé par l'organisme prêteur pour évaluer la valeur du bien que l'emprunteur se propose d'acheter. Les missions de cet expert sont cependant bien plus vastes, et en les connaissant mieux, vous comprendrez non seulement le sens réel de son travail, mais vous pourrez aussi plus facilement faire appel à lui dans diverses situations.
Le rôle de l'expert immobilier le plus fréquemment perçu par les particuliers étant l'évaluation d'un bien, nous commencerons par développer un peu plus cet aspect.
Il faut savoir qu'il est possible d'attribuer plusieurs valeurs, parfois très différentes, à un même bien :

• la valeur vénale est le prix que l'on peut raisonnablement espérer obtenir lors de la vente d'un bien dans des conditions normales de marché. Elle est légèrement supérieure à la valeur en cas de vente forcée. La valeur vénale est évidemment influencée par l'état du bien, son âge, son intérêt architectural, sa situation, etc...
• la valeur à neuf est le coût de la reconstruction après sinistre du bâtiment, honoraires d'architecte compris. C'est la valeur de référence pour les assureurs.
• la valeur réelle est la valeur à neuf moins la vétusté.
• la valeur de convenance, subjective, est celle qui est influencée par exemple par des facteurs affectifs ou d'usage.
• la valeur de remplacement est surtout une notion comptable utilisée dans le cadre de l'évaluation de patrimoine.
• la valeur de construction, utilisée dans le cas d'un terrain à bâtir, est celle de l'immeuble que l'on se propose de bâtir, tous coûts d'étude et de construction, honoraires, frais, taxes et impôts compris.

Pour déterminer ces diverses valeurs, l'expert fait appel à ses compétences techniques, mais aussi à son expérience et à sa connaissance de l'évolution du marché national et local.
Afin de vous faire vous-même une idée de l'évolution de ce marché, vous pouvez consulter le "cahier bleu" de Tu bâtis je rénove", où les valeurs de différents biens immobiliers sont présentées en tableau, par province et sous-région, avec leur évolution sur les 7 dernières années.

Ce que l'expert n'est pas, et ce qu'il est vraiment

Un expert immobilier rend un rapport basé sur des considérations techniques et économiques. Outre la valeur du bien, ce rapport contiendra notamment des plans, photos, croquis, la description de l'immeuble et de son mode de construction, son âge, une appréciation de sa qualité, des remarques générales sur ses caractéristiques architecturales et urbanistiques, et divers éléments d'appréciation favorables et défavorables.
L'expert est donc un analyste, souvent architecte, ingénieur ou géomètre de formation, mais il n'est ni un juge, ni un arbitre des conflits ou des divergences d'intérêts. Ce sont cependant ses conclusions qui permettent aux parties concernées (prêteur/emprunteur, juge, héritiers, parties en conflit...) de tirer les conséquences et de prendre des décisions.
L'expert peut ainsi être appelé par des héritiers ou un notaire lors d'une succession, par des voisins en conflit, par un juge chargé de trancher un litige, par une banque, par un propriétaire exproprié, par une compagnie d'assurances, par un fonctionnaire de l'Administration des Finances en cas d'apport de patrimoine foncier, par une entreprise lors de l'apport de l'immeuble en société, etc...